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某房地产事务所与某甲等房地产事务所居间合同纠纷上诉案

发布日期:2014-7-21  来源:广州企业法律顾问律师网  标签:广州法律顾问律师    浏览次数:4709

某房地产事务所与某甲等房地产事务所居间合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第1073号
 

   上诉人(原审被告、反诉原告)某房地产事务所。

   被上诉人(原审原告、反诉被告)某甲。

   被上诉人(原审原告、反诉被告)某乙。

   上述两被上诉人之共同委托代理人宋丽伶,上海申浩律师事务所律师。

   上诉人某房地产事务所因居间合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2312号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年4月3日受理后,依法组成合议庭于2013年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人某房地产事务所的委托代理人周某某,被上诉人某甲及被上诉人某甲、某乙之共同委托代理人宋丽伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原审认定,2012年7月8日,经某房地产事务所居间介绍,某甲、某乙(购买方、签约乙方)与案外人某丙(出售方、签约甲方)及某房地产事务所(中介方、签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》,约定买卖位于闵行区某路XXXX弄XX号2XX室的房地产,建筑面积97.75平方米。房价款为人民币(以下币种相同)214万元,甲方净到手价208万元,6万元交由丙方代缴税费。乙方为表示购房诚意,向丙方支付意向金6万元,如甲方签订本协议,则乙方同意意向金转为定金,由丙方转付甲方。双方同意在甲方签署本协议后15天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》。本协议签订后,如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或甲、乙双方合意解除本协议,导致买卖合同未能签订的,则违约方(甲方、乙方或者甲方和乙方)和合意解除协议方(甲方和乙方)应向丙方支付居间活动的必要费用,数额为本协议约定房价款的2%。协议签订当天,某甲、某乙向某房地产事务所交付了定金6万元及代缴税费5万元。

   2012年8月3日,某甲、某乙与出售方某丙签订《协议书》,约定双方合意解除签订的《房地产买卖居间协议》,互不追究对方的违约责任。之后,某甲、某乙要求某房地产事务所返还5万元的代缴税费款,双方协商未果,遂诉至法院。

   另查明,某房地产事务所为居间促成某甲、某乙与案外人某丙的此次房屋交易,带领某甲、某乙实地查看房屋,并调取查阅涉案房屋的产权信息,同时委托某估价公司对涉案房屋的市场价值进行评估,评估公司在2012年7月10日出具了评估报告,某房地产事务所为此支付评估费用3,000元。

   某甲、某乙诉称,2012年7月8日,某甲、某乙与案外人在某房地产事务所处签订《房屋买卖居间协议》,某甲、某乙作为买受人欲购买案外人位于上海市闵行区某路XXXX弄XX号2XX室房屋。某房地产事务所利用某甲、某乙急于购房且缺乏法律知识的弱点,要求某甲、某乙先将50,000元交于某房地产事务所。某甲、某乙即于2012年7月9日交付该款,某房地产事务所出具收据。但之后某甲、某乙与案外人未能签订买卖合同,并于2012年8月3日合意解除了上述房屋预定关系,约定双方互不追究违约责任。2012年8月4日,某甲、某乙通知某房地产事务所无法交易并要求退还代缴税费50,000元,遭拒。随后,某甲、某乙多次催讨,甚至致110警察多次出警协调,但某房地产事务所始终不肯退还。据此,某甲、某乙起诉至法院,要求判令:1、某房地产事务所向某甲、某乙返还代缴税费款50,000元;2、某房地产事务所赔偿某甲、某乙利息损失(按银行同期贷款利率标准计算)及其他经济损失8,000元(含律师费4,000元、误工费、交通费4,000元)。

   某房地产事务所辩称,5万元在扣除某甲、某乙应当承担的有关费用外可以返还,但不同意赔偿利息损失及其他经济损失。同时提起反诉要求:某甲、某乙支付居间费用10,404元(包括评估报告费3,000元、产调费20元、文印费、合同文本费64元、误工费6,000元、交通费200元、通信费100元、房源信息及带领看房费1,000元)。

   针对某房地产事务所的反诉请求,某甲、某乙辩称,居间的必要费用同意支付,但某房地产事务所所列费用明显过高。评估报告费与此次交易无关,双方还未签订合同,没有到评估的阶段,从未见过评估报告。产调费、文印费同意支付,合同文本未曾见过,误工费、交通、通信费均不同意支付,对于带看房屋可以支付200元/次的费用。

   原审认为,某甲、某乙作为购房人与出售人某丙及中介方某房地产事务所签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示,于法不悖,属合法有效。现因买卖双方已达成终止交易的解约协议,故中介方某房地产事务所未能居间成功。根据合同法的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,而且上述居间协议也约定了买卖双方一方违约或合意解除的情况下,支付中介方必要费用的内容。因此,某房地产事务所要求某甲、某乙支付必要居间费用符合协议约定和法律规定。但某房地产事务所就此次交易已提供的居间服务并非仅针对购房人某甲、某乙,且居间协议中明确约定在买卖双方合意解除时,甲、乙双方共同承担居间费用。因此某房地产事务所要求某甲、某乙承担全部居间费用不妥。此外,某房地产事务所对于必要费用的主张内容中,关于误工费损失没有依据,而车辆交通费、通信费、带领看房费用的金额明显过高,某房地产事务所也未能提供具体的损失凭证予以佐证。综上所述,根据某房地产事务所作为中介方所提供的居间服务情况,房屋交易未能完成的原因,买卖双方共同承担居间费用的约定等因素,酌情确定某甲、某乙应向某房地产事务所支付居间必要费用2,500元。

   关于某房地产事务所收取的代缴税费因交易终止,应当返还某甲、某乙,某房地产事务所亦表示同意退还,因此,某甲、某乙要求返还代收税费的诉讼请求,应予支持。对于赔偿利息损失的主张,法院认为,某房地产事务所在双方协商时提出返还税费中扣除其居间费用的主张,属合理,但对于扣除必要居间费用后的税费款,其理应及时返还,拖延至今,对于某甲、某乙的利息损失应予赔偿,该利息损失应以银行同期存款利率为标准,自某甲、某乙与出售人达成解约协议之次日起计算。对于某甲、某乙主张的律师费、误工费等经济损失,没有合同约定和法律依据,不予支持。

   原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十七条之规定,于二○一三年三月八日作出判决:一、某房地产事务所于判决生效之日起七日内返还某甲、某乙代收的税费款50,000元;二、某甲、某乙于判决生效之日起七日内支付某房地产事务所居间必要费用2,500元;三、某房地产事务所于判决生效之日起七日内向某甲、某乙支付以47,500元为本金,自2012年8月4日起至判决生效之日止,按中国人民银行同期存款基准利率计算的利息损失;四、驳回某甲、某乙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计632.67元,由某甲、某乙负担90.82元,某房地产事务所负担541.85元;反诉案件受理费减半收取计30.05元,由某甲、某乙负担7.05元,某房地产事务所负担23元。

   判决后,某房地产事务所不服,上诉于本院称:1、上诉人为买卖双方签署网上房地产买卖合同所需的房屋价格,提前委托评估机构评估。评估机构出具评估报告及3,000元的评估发票,上诉人在原审提交上述证据,应予认定;另外,根据居间协议的约定,被上诉人承担所有的税费,此笔费用属于被上诉人应承担的税费范围。原审法院未采信上诉人的该项主张,所作判决不当。2、被上诉人应向上诉人支付居间费,双方为此进行了协商,但被上诉人不同意承担,导致上诉人无法返还该笔税费。上诉人没有故意拖延返还税费,被上诉人也没有及时提起诉讼,自身也应承担责任。原审法院判决上诉人承担利息损失缺乏依据。据此,请求二审法院撤销原审判决第二、三项,依法改判。判令被上诉人在承担2,500元居间费基础上还应向上诉人赔偿评估报告费用3,000元;上诉人不同意承担利息损失。

   被上诉人某甲、某乙辩称:1、上诉人在2012年8月4日知道买卖双方8月3日已经合意解除居间协议,在被上诉人与其协商退还款项过程中,上诉人始终拒绝退款,有违房地产经纪管理办法的规定,故上诉人应当承担该笔税费逾期退还的利息损失。2、被上诉人与案外人之间尚未签署房地产买卖合同,尚未到房屋价格委托评估阶段,上诉人提交的委托合同由上诉人员工擅自签署被上诉人的名字,被上诉人对此不予认可,故评估费用不属于被上诉人承担的居间费范围。即使评估费用发生,也是上诉人的不当行为造成的,应由上诉人自行承担,被上诉人向上诉人支付的居间费2,500元已经包括全部费用。故请求二审驳回上诉,维持原判。

   经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

   本院认为,上诉人某房地产事务所系居间方,其与被上诉人某甲、某乙及案外人某丙之间签署房地产买卖居间协议,系各方当事人的真实意思表示,上诉人与被上诉人之间应属居间合同关系。虽然被上诉人与案外人未签署买卖合同,但上诉人某房地产事务所为促成买卖双方合同订立进行了居间活动,故上诉人可以要求被上诉人支付从事居间活动支出的必要费用。上诉人就必要费用予以主张,其中双方争议的评估报告费用3,000元,虽然上诉人提供了评估机构开具的发票,但是,上诉人未能举证证明该项委托已得到被上诉人同意,且被上诉人与案外人尚未签署房地产买卖合同,根据交易流程,也没有履行至房屋价格委托评估阶段,故上诉人要求被上诉人承担该笔费用,本院难以采信。据此,就上诉人应获得的必要费用,可根据上诉人实施的居间活动情况以及居间协议中对居间费用的约定内容等综合考虑酌定,原审法院认定被上诉人向上诉人支付居间费2,500元,在合理范围内,尚无不当。

   关于上诉人不同意承担利息损失一节,本院认为,根据双方在本案中所作的陈述以及查明的事实,买卖双方于2012年8月3日解除合同,被上诉人于2012年8月4日至上诉人店内要求退还税费,鉴于该笔款项属于上诉人代被上诉人缴纳税费,在买卖合同不再履行情况下,上诉人理应及时退还被上诉人,未及时退还的,应承担利息损失。上诉人称被上诉人不同意承担居间费导致协商不成,还称被上诉人未及时提起诉讼,也应承担责任等,因不能作为拒绝返还税费的理由,故本院不予采信。考虑到上诉人向被上诉人主张过居间费,就利息损失的本金,以税费扣除居间费为基数认定,也较为合理,原审所作认定亦无不当。

   综上所述,上诉人某房地产事务所的上诉请求,缺乏依据,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

   驳回上诉,维持原判。
   二审案件受理费人民币50元,由上诉人某房地产事务所负担。
   本判决为终审判决。
审 判 长孔美君
审 判 员郑卫青
代理审判员杨斯空
二○一三年五月二十一日
书 记 员赵 樱


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